Болгария — один из последних рынков ЕС, где квартира в центре столицы стоит €100 000–€150 000. Квадратный метр в Софии — €1 500–€2 200. В Лиссабоне это €5 000+, в Амстердаме — €8 000+. Правила покупки зависят от гражданства, и есть один нюанс для тех, кто не из ЕС.
Граждане ЕС — покупают без ограничений
Граждане ЕС и ЕЭЗ могут приобретать в Болгарии всё: квартиры, дома, земельные участки, коммерческую недвижимость. Никакой компании не нужно. Понадобятся болгарский налоговый номер и банковский счёт — оба оформляются за несколько дней.
Граждане не из ЕС — одно ограничение
Нельзя покупать землю на физическое лицо. Это касается домов с участками, сельхозугодий и участков под строительство. Квартиры — можно без ограничений: в многоквартирном доме земля принадлежит всем жильцам пропорционально.
Решение — открыть ЕООД. Компания покупает землю, вы директор и собственник компании. Это 2–4 недели оформления и €200– . Бонус: та же компания даёт основание для ВНЖ и инструмент для арендного дохода под 10% корпоративного налога.
Как проходит сделка
Выбор объекта и переговоры
Работайте с лицензированным агентом. Перед подписанием — юридическая проверка объекта. Незаконное строительство и обременения в Болгарии встречаются. Проверка через адвоката стоит €40–€80 и стоит этих денег.
Предварительный договор
Предварителен договор — юридически обязывающий документ, фиксирует цену и условия. Задаток: обычно 10%. Юрист должен проверить до подписания — это не формальность.
Проверка документов на собственность
Адвокат проверяет историю объекта в Имотния регистър (болгарский аналог Росреестра). Нотариус готовит нотариален акт.
Подписание и оплата
Акт подписывается перед нотариусом. Оплата — только банковским переводом (наличные свыше €10 000 запрещены). Нотариус регистрирует в реестре.
Регистрация и коммуналка
Регистрация в местной общине для уплаты налога на недвижимость (0,15–0,25% оценочной стоимости в год). Переоформление счётчиков на ваше имя.
О чём стоит знать заранее
Рынок Софии за последние три года заметно вырос — сказывается спрос со стороны переехавших и болгарских покупателей. Пловдив и черноморские города растут медленнее. Варна и Бургас летом — активная аренда через Airbnb: покупка для сдачи работает при правильном расчёте.
🏡 Тем, кто привозит деньги из России: крупные сделки требуют чёткого подтверждения источника средств. Позаботьтесь об этом ещё до открытия банковского счёта — не после.
