В България са едни от най-ниските цени на имоти в ЕС — апартаментите в центъра на София започват от €1 500–€2 200/м² спрямо €5 000+ в Лисабон или €8 000+ в Амстердам. Но правилата за купуване зависят от вашето гражданство. Ето какво трябва да знае всеки чуждестранен купувач преди да подпише нещо.
Граждани на ЕС — без ограничения
Граждани на ЕС/ЕИП могат свободно да купуват апартаменти, къщи и земя в България — без нужда от компания, без ограничения. Нужни са ви български данъчен номер и банкова сметка за сделката.
Не-граждани на ЕС — правилото за земя
Не-граждани на ЕС (включително Великобритания след Brexit) имат едно ограничение: не можете да купувате земя на лично име. Това засяга къщи с парцели, селскостопанска земя и парцели за строеж. Апартаменти — които включват само дял от общите площи на сградата — можете да купувате свободно.
Решението: Регистрирайте българска компания (EOOD) и купувайте на името на компанията. Отнема 2–4 седмици, струва €200–€600 за оформяне и като бонус ви дава основание за пребиваване и достъп до банкиране.
Два заека с една компания: Много не-ЕС купувачи откриват компания специално за покупка на имот. Това едновременно създава основание за пребиваване, достъп до банкиране и средство за всякакъв доход от наем при 10% корпоративен данък.
Процесът на покупка
Намерете имот, договорете цена
Работете с лицензиран агент. Винаги нека адвокат прегледа документите преди да продължите — съществуват тежести и проблеми с легалността на строежа.
Предварителен договор
Юридически обвързващо споразумение, фиксиращо цена и условия. Типичен задатък: 10%. Нека адвокатът ви го прегледа — обвързва изцяло.
Проверка на титула и нотариален акт
Адвокатът проверява чистотата на титула в Имотния регистър. Нотариусът подготвя акта. И двете страни трябва да присъстват или да са представени с нотариално заверено пълномощно.
Подпис, плащане, регистрация
Актът се подписва пред нотариус. Плащане чрез банков превод (в брой над €10 000 е забранено). Нотариусът регистрира в Имотния регистър.
Общинска регистрация и комунални услуги
Регистрирайте се в местната община за данък върху имота (0,15–0,25% от данъчната оценка годишно). Прехвърлете комуналните услуги на ваше име.
Разходи
Доходност и перспектива на пазара
Бруто доходност от наем в София: 4–6% за дългосрочен наем, 7–10% за краткосрочен в добри локации. България се очаква да приеме еврото — цените вече се качиха с 15–20% в очакване, но входните цени остават много ниски по стандартите на ЕС. За дългосрочни инвеститори фундаменталните показатели са здрави.
Една практическа бележка за маршрута на регистрация на компания за не-ЕС купувачи: компанията не е просто заобикаляне на правило — тя също ви дава законно основание за българско пребиваване (като директор на компания), отваря достъп до българска банкова сметка и означава, че всякакъв доход от наем се облага с плосък корпоративен данък 10%. Много купувачи разглеждат регистрацията на компания и покупката на имот като една координирана стъпка, а не като два отделни процеса.
