Bulgarien hat einige der niedrigsten Immobilienpreise in der EU — Wohnungen im Sofia-Zentrum beginnen bei €1 500–€2 200/m², gegenüber €5 000+ in Lissabon oder €8 000+ in Amsterdam. Aber die Kaufregeln hängen von Ihrer Staatsangehörigkeit ab. Hier ist, was jeder ausländische Käufer wissen muss, bevor er etwas unterschreibt.
EU-Bürger — uneingeschränkt
EU/EWR-Bürger können in Bulgarien frei Wohnungen, Häuser und Land kaufen — keine Gesellschaft erforderlich, keine Beschränkungen. Sie benötigen eine bulgarische Steuernummer und ein Bankkonto für die Transaktion.
Nicht-EU-Bürger — die Landregel
Nicht-EU-Bürger (einschließlich UK nach Brexit) haben eine Beschränkung: Sie können kein Land auf Ihren persönlichen Namen kaufen. Das betrifft Häuser mit Grundstücken, landwirtschaftliches Land und Bauplätze. Wohnungen — die nur einen Anteil an gemeinsamen Gebäudeflächen umfassen — können Sie frei kaufen.
Die Lösung: Registrieren Sie eine bulgarische EOOD und kaufen Sie auf den Namen der Gesellschaft. Dauert 2–4 Wochen, kostet €200–€600 zur Einrichtung und gibt Ihnen als Bonus eine Aufenthaltsgrundlage und Bankzugang.
Zwei Fliegen mit einer Klappe: Viele Nicht-EU-Käufer eröffnen eine EOOD speziell für den Immobilienkauf. Dies schafft gleichzeitig eine Aufenthaltsgrundlage, Bankzugang und einen Vehikel für Mieteinnahmen bei 10% Körperschaftsteuer.
Der Kaufprozess
Immobilie finden, Preis vereinbaren
Mit einem lizenzierten Makler arbeiten. Lassen Sie immer einen Immobilienanwalt den Titel prüfen, bevor Sie weitermachen — Lasten und Bauziellegitimitätsprobleme existieren.
Vorvertrag (предварителен договор)
Rechtlich bindende Vereinbarung, die Preis und Bedingungen festlegt. Übliche Anzahlung: 10%. Lassen Sie Ihren Anwalt prüfen — er ist vollständig bindend.
Titelprüfung & notarielle Urkunde
Anwalt überprüft sauberen Titel im Grundbuchamt. Notar bereitet Urkunde (нотариален акт) vor. Beide Parteien müssen anwesend sein oder durch notariell beglaubigte Vollmacht vertreten.
Unterschreiben, zahlen, registrieren
Urkunde vor Notar unterzeichnet. Zahlung per Banküberweisung (Bargeld über €10 000 verboten). Notar registriert beim Grundbuchamt.
Gemeinderegistrierung & Versorgung
Registrierung bei der Gemeinde für Grundsteuer (0,15–0,25% des Schätzwerts jährlich). Versorgungsdienste auf Ihren Namen umstellen.
Renditen und Marktaussicht
Bruttomietrenditen in Sofia: 4–6% für Wohnen, 7–10% für Kurzzeitvermietung in guten Lagen. Bulgarien soll den Euro einführen — Preise sind bereits 15–20% in Erwartung gestiegen, aber Einstiegspreise bleiben nach EU-Maßstäben sehr niedrig. Für langfristige Investoren sind die Fundamentaldaten solide.
Ein praktischer Hinweis zum EOOD-Weg für Nicht-EU-Käufer: Die Gesellschaft ist nicht nur ein Workaround — sie gibt Ihnen auch eine legitime Grundlage für bulgarischen Aufenthalt (als Geschäftsführer), öffnet Zugang zu einem bulgarischen Bankkonto und bedeutet, dass Mieteinnahmen mit pauschaler 10% Körperschaftsteuer besteuert werden. Viele Käufer behandeln Firmenregistrierung und Immobilienkauf als einen koordinierten Schritt statt als zwei getrennte Prozesse.
