Bulgaristan'da AB'nin en düşük emlak fiyatlarından bazıları var — Sofya merkezindeki daireler m² başına €1 500–€2 200'den başlıyor, Lizbon'da €5 000+ veya Amsterdam'da €8 000+ ile karşılaştırıldığında. Ancak satın alma kuralları vatandaşlığınıza bağlıdır. İşte herhangi bir şey imzalamadan önce her yabancı alıcının bilmesi gerekenler.
AB vatandaşları — kısıtlama yok
AB/AEA vatandaşları Bulgaristan'da daire, ev ve arazi serbestçe satın alabilir — şirkete gerek yok, kısıtlama yok. İşlem için bir Bulgar vergi numarası ve banka hesabı gerekir.
AB dışı vatandaşlar — arazi kuralı
AB dışı vatandaşlar (Brexit sonrası UK dahil) bir kısıtlamayla karşılaşır: kişisel adınıza arazi satın alamazsınız. Bu, arsalı evleri, tarım arazisini ve inşaat arsalarını etkiler. Daireler — yalnızca bina ortak alanlarında pay içeren — serbestçe satın alabilirsiniz.
Çözüm: Bulgar EOOD kaydedin ve şirket adına satın alın. 2–4 hafta sürer, kurulumu €200–€600 tutar ve bonus olarak size ikamet temeli ve bankacılık erişimi verir.
Bir şirketle iki kuş: Birçok AB dışı alıcı, özellikle mülk alımı için EOOD açar. Bu eşzamanlı olarak ikamet temeli, bankacılık erişimi ve %10 kurumlar vergisinde kira geliri için bir araç oluşturur.
Satın alma süreci
Mülk bulun, fiyatta anlaşın
Lisanslı bir acente ile çalışın. Devam etmeden önce her zaman bir emlak avukatının tapuyu incelemesini sağlayın — yükler ve inşaat yasallığı sorunları mevcuttur.
Ön sözleşme (предварителен договор)
Fiyatı ve şartları sabitleyen yasal olarak bağlayıcı bir anlaşma. Tipik kapora: %10. Avukatınızın incelemesine izin verin — tamamen bağlayıcıdır.
Tapu kontrolü ve noter senedi
Avukat Mülk Sicili'nde temiz tapuyu doğrular. Noter senedi (нотариален акт) hazırlar. Her iki tarafın da bulunması veya noter onaylı vekaletle temsil edilmesi gerekir.
İmzala, öde, kaydet
Senet noter huzurunda imzalanır. Ödeme banka havalesi ile (€10 000 üzeri nakit yasak). Noter Mülk Sicili'ne kaydeder.
Belediye kaydı ve faturalar
Mülk vergisi için yerel belediyeye kayıt olun (yıllık değerlendirilen değerin %0,15–0,25'i). Faturaları adınıza aktarın.
Getiriler ve piyasa görünümü
Sofya'da brüt kira getirileri: uzun süreli için %4–6, iyi konumlarda kısa süreli için %7–10. Bulgaristan'ın euroyu benimsemesi bekleniyor — fiyatlar beklentiyle %15–20 arttı, ancak giriş fiyatları AB standartlarına göre çok düşük kalıyor. Uzun vadeli yatırımcılar için temeller sağlam.
AB dışı alıcılar için EOOD yolu hakkında pratik bir not: şirket sadece bir kuralı atlatmak değildir — aynı zamanda size Bulgar ikameti için (şirket müdürü olarak) meşru bir temel verir, bir Bulgar banka hesabına erişim sağlar ve kira gelirinin sabit %10 kurumlar vergisinde vergilendirilmesi anlamına gelir. Birçok alıcı, şirket kaydı ve mülk satın almayı iki ayrı süreç değil, tek bir koordineli adım olarak ele alır.
