Bulgaria tiene algunos de los precios inmobiliarios más bajos de la UE — los apartamentos en el centro de Sofía empiezan en €1 500–€2 200/m², frente a €5 000+ en Lisboa o €8 000+ en Ámsterdam. Pero las reglas de compra dependen de su nacionalidad. Aquí está lo que todo comprador extranjero necesita saber antes de firmar nada.
Ciudadanos UE — sin restricciones
Los ciudadanos UE/EEE pueden comprar libremente apartamentos, casas y tierra en Bulgaria — sin necesidad de empresa, sin restricciones. Necesita un número fiscal búlgaro y cuenta bancaria para la transacción.
Ciudadanos no UE — la regla de la tierra
Los ciudadanos no UE (incluido UK post-Brexit) afrontan una restricción: no pueden comprar tierra a su nombre personal. Esto afecta a casas con parcela, terreno agrícola y solares. Apartamentos — que solo incluyen una cuota en zonas comunes del edificio — los puede comprar libremente.
La solución: Registre una empresa búlgara (EOOD) y compre a nombre de la empresa. Tarda 2–4 semanas acceso bancario y vehículo para cualquier ingreso por alquiler al 10% de impuesto de sociedades.
El proceso de compra
Encontrar propiedad, acordar precio
Trabaje con un agente con licencia. Siempre haga que un abogado inmobiliario revise el título antes de proceder — existen cargas y problemas de legalidad de la edificación.
Contrato preliminar (предварителен договор)
Acuerdo legalmente vinculante que fija precio y condiciones. Depósito típico: 10%. Que su abogado lo revise — vincula totalmente.
Verificación de título y escritura notarial
El abogado verifica título limpio en el Registro de la Propiedad. El notario prepara la escritura (нотариален акт). Ambas partes deben estar presentes o representadas mediante poder notarial.
Firmar, pagar, registrar
Escritura firmada ante notario. Pago vía transferencia bancaria (efectivo por encima de €10 000 está prohibido). El notario registra en el Registro de la Propiedad.
Registro municipal y suministros
Registre en el ayuntamiento local para impuesto sobre bienes inmuebles (0,15–0,25% del valor catastral anual). Transfiera suministros a su nombre.
Rentabilidades y perspectiva del mercado
Rentabilidad bruta de alquiler en Sofía: 4–6% para residencial de larga duración, 7–10% para corta estancia en buenas ubicaciones. Se espera que Bulgaria adopte el euro — los precios ya han subido 15–20% en anticipación, pero los precios de entrada siguen siendo muy bajos según los estándares UE. Para inversores a largo plazo, los fundamentales son sólidos.
Una nota práctica sobre la ruta de registro de empresa para compradores no UE: la empresa no es solo un atajo legal — también le da una base legítima para la residencia búlgara (como administrador), abre acceso a una cuenta bancaria búlgara y significa que cualquier ingreso de alquiler tributa al tipo plano del 10% de sociedades. Muchos compradores tratan el registro de la empresa y la compra como un único paso coordinado, no dos procesos separados.
